Recht aktuell
Gewerbemix: Damit die Innenstadt vielseitig wird
Können Kommunen bestimmte Nutzungen in Innenstadt ausschließen?
Gemeinden können ein städtebauliches Entwicklungskonzept aufstellen, das als Grundlage für die Entwicklung des Gemeindegebiets oder einzelner Bereiche dient. In das Konzept fließen Vorstellungen zu den Themen Einzelhandel, Tourismus, Verkehrsinfrastruktur oder Gastronomie ein. Welche konkreten Nutzungen zulässig sind, ergibt sich daraus zwar noch nicht unmittelbar. Als informelle Planung sind die Ergebnisse des Entwicklungskonzepts jedoch bei der Abwägung über künftige kommunale Entscheidungen zu berücksichtigen. Zwar sind reine Negativplanungen, die ausschließlich bestimmte Nutzungen verhindern sollen, nicht zulässig. Eine Gemeine kann grundsätzlich auch kein bestimmtes Kontingent für Verkaufsflächen oder Gastronomiebetriebe vorgeben.
Indirekt schließt aber auch ein positives Planungskonzept die weitere Ansiedlung von Nutzungen aus, die nicht (mehr) gewünscht sind. Auf diesem zulässigen Weg kann die Gemeinde also unerwünschten Entwicklungen entgegenwirken und eigene Vorstellungen fördern. Bereits bestehende Anlagen bleiben gleichwohl zulässig.
Spielhallen, Wettbüros - was dagegen tun?
Den wichtigsten Hebel für die positive Planung bietet Paragraf 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der eine Feinsteuerung durch sehr differenzierte Festsetzungen in Bebauungsplänen ermöglicht. Dadurch kann die Gemeinde zulässige Nutzungen innerhalb eines Baugebiets nach bestimmten Kriterien spezifizieren. Erlaubt ist eine horizontale Gliederung nach der Art von Anlagen und Betrieben. So können im Mischgebiet in einem Bereich Gastronomie und Einzelhandel in einem Bereich und sonstige Gewerbebetriebe in einem anderen Bereich angesiedelt werden.
Es ist außerdem möglich, die Zulässigkeit bestimmter Nutzungen einzuschränken. Davon wird vielerorts Gebrauch gemacht, um die Zentren zu stärken, indem anderswo Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen werden. Ebenso ist beispielsweise ein Ausschluss von Vergnügungsstätten denkbar. Ähnliche Möglichkeiten bietet die Baunutzungsverordnung durch individuelle Regelungen von Nutzungen, die im Baugebiet nur ausnahmsweise zulässig sind.
Es gibt eine Vielzahl an Möglichkeiten,
Nutzungen zu steuern.“
Sehr interessant ist auch die Möglichkeit einer vertikalen Gliederung, also, welche Nutzungsarten in welchen Geschossen oder Gebäudeteilen erlaubt sind. Beispielsweise können Wohnungen im Erdgeschoss ausgeschlossen werden, um diese Flächen Gewerbebetrieben oder Einzelhändlern vorzubehalten. Gerade in Mischgebieten mit stark verdichteten Nutzungsstrukturen lässt sich so ein quantitatives und qualitatives Nebeneinander verschiedener Nutzungen steuern.
Sonderregelungen für Schnellimbisse
Besonders wirksam sind diese Steuerungsmöglichkeiten, wenn sie entsprechend der örtlichen Verhältnisse kombiniert werden. Dafür ist es wichtig zu wissen, dass die Baunutzungsverordnung es erlaubt, die genannten Gliederungsmöglichkeiten auf bestimmte Teile eines Baugebiets zu beschränken oder sie unterschiedlich zu verwenden. So können beispielsweise neue Gastronomiebetriebe auf Teilgebiete verwiesen werden.
Aus besonderen städtebaulichen Gründen können die genannten Gliederungsmöglichkeiten für „bestimmte Arten“ von Nutzungen differenziert werden. Festsetzungen betreffen dann beispielsweise nicht alle Gastronomiebetriebe gleichermaßen, sondern sie können Sonderregelungen etwa für Schnellimbisse treffen.
Die Herausforderung besteht darin, eindeutige und zulässige Differenzierungskriterien aufzustellen, um eine klare Abgrenzung verschiedener Nutzungsarten zu ermöglichen. Das kann sowohl durch Gattungsbezeichnungen als auch durch vergleichbare typisierende Beschreibungen erfolgen. Zulässig sind nur objektiv bestimmbare Anlagentypen. Regelungen zu konkreten Einzelvorhaben sind ausgeschlossen.
Quick-Service-Gastronomie kann historisches Stadtbild stören
Ein praktisches Beispiel für eine zulässige Abgrenzung ist die Unterscheidung zwischen Quick-Service-Gastronomie und Full-Service-Gastronomie. In der Baunutzungsverordnung fallen beide unter den Begriff der Schank- und Speisewirtschaften. Full-Service-Gastronomie zeichnet sich durch Bedienung am Tisch und sanitäre Einrichtungen aus. Quick-Service-Gastronomie auszuschließen, kann aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt sein, um etwa das historische Stadtbild zu erhalten und einer Entwicklung zu einer Schnellimbiss-Meile entgegenzuwirken. Fraglich wäre hingegen, ob beispielsweise eine hippe Weinbar rechtlich eindeutig von einer Kneipe abgegrenzt werden kann und somit einen anderen, objektiv unterscheidbaren Anlagentyp darstellt.
Steuerungen sind auch in einfachen Bebauungsplänen möglich.“
In ähnlicher Weise können bestimmte Branchen von Einzelhandelsbetrieben typisiert und individuell geregelt werden, etwa für Lebensmittel, Textilien, Schuh- und Lederwaren. Um sogenannte Trading-Down-Effekte zu vermeiden, ist auch ein Ausschluss von Spielhallen möglich.
Die dargestellten Gliederungsmöglichkeiten lassen sich in sogenannten qualifizierten Bebauungsplänen umsetzen. Gewisse Steuerungen in geringerem Umfang sind aber auch in einfachen Bebauungsplänen möglich. Diese regeln zwar nicht sämtliche Voraussetzungen zulässiger Nutzungen. Dafür können sie in einem vereinfachten Verfahren oder als Bebauungsplan der Innenentwicklung mit geringerem Aufwand aufgestellt werden.
Das gilt bei einfachen Bebauungsplänen
Auch in einfachen Bebauungsplänen erlaubt das Baugesetzbuch, dass nur bestimmte Arten von Nutzungen als zulässig oder nicht zulässig festgesetzt werden oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Solche Festsetzungen kommen für zwei räumlich unterschiedliche Bereiche in Betracht. Sie betreffen zum einen zentrale Versorgungsbereiche, die in ihrer Funktion als Versorgungsschwerpunkte erhalten und entwickelt werden sollen und zum anderen außerhalb dieser Versorgungsbereiche liegende Gebiete. In letzteren können mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben die zentralen Versorgungsbereiche geschützt werden. Innerhalb des Versorgungsbereichs kann es zur Förderung der Einzelhandelsentwicklung notwendig sein, dass andere Nutzungen ausgeschlossen werden.
Möglich ist es auch, in einfachen Bebauungsplänen Vergnügungsstätten auszuschließen oder nur ausnahmsweise zuzulassen. Dies soll dem Schutz von Wohnnutzungen oder Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten dienen.
Fazit: Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung bieten eine Vielzahl an Möglichkeiten, um Nutzungen in Baugebieten zu steuern. Besonders wirkungsvoll sind diese in einer Kombination, die sich an den individuellen Gegebenheiten vor Ort orientiert. Wichtig ist dabei, auf eindeutige Abgrenzungen zwischen verschiedenen Nutzungsarten zu achten.
