Immobilienpreise
Wie Genossenschaften günstig Häuser erwerben
Genossenschaft unterstützt Genossenschaften
Die GIMA Frankfurt eG ist ein Zusammenschluss von gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Stiftungen, zivilgesellschaftlichen Vereinigungen und der Stadt Frankfurt. 2021 als Dienstleistungsgenossenschaft gegründet, sind die Mitarbeiter der GIMA beratend und moderierend Ansprechpartner für Eigentümer, die ihr Haus zwar verkaufen, aber nicht auf den renditeorientierten Wohnungsmarkt geben wollen. „Wir haben eine Beraterfunktion und begleiten Kaufprozesse“, sagt Robin Mohr, Geschäftsführer der GIMA in Frankfurt am Main. Selbst würde die GIMA über kein Kapital verfügen und auch keine Kaufgeschäfte abschließen.
Renditeorientierter Wohnungsmarkt als Problem
Ursache für die extreme Preissteigerung und Zuspitzung der Wohnsituation in den Ballungsräumen ist der renditeorientierte Wohnungsmarkt. „Häuser in guten Lagen werden häufig von Investoren aufgekauft, die den hohen Kaufwert in Folge refinanzieren müssen“, sagt Mohr. Meist geschehe dies dadurch, dass die Wohneinheiten saniert und zu deutlich höheren Mieten neu vermietet würden. „Man kennt das aus allen Innenstädten – erst steht da auf einmal ein Baugerüst, dann wohnen da auf einmal andere Menschen“, so Mohr. Die Folge sei, dass nur noch sehr wohlhabende Leute in solchen Häusern leben könnten.
Zielgruppe: Eigentümer mit sozialem Anspruch
Die Normalität auf dem Wohnungsmarkt sieht laut Mohr meistens so aus: Möchte ein Besitzer sein Haus verkaufen, wendet er sich an einen Makler. Dieser versucht das Haus dann für einen möglichst hohen Preis zu verkaufen – „aus der Marktlogik heraus ist das ja auch nur naheliegend“, so Mohr. Allerdings gebe es durchaus viele Eigentümer, denen nicht ausschließlich am Profit gelegen sei, wie Mohr aus Erfahrung weiß. Viel wichtiger als der maximale Gewinn sei diesen, dass ihr ehemaliges Eigentum auch nach Verkauf in guten Händen sei und für die Mieter weiterhin sozialverträgliche Konditionen herrschten. Diese Eigentümer sind es, denen die GIMA beratend zur Seite steht. Immer handelt es sich dabei um Privatpersonen, meist sind es ältere Menschen, oft Frauen und teilweise ohne Erben. „Nicht selten wohnen die Besitzer selbst noch in ihren Häusern und möchten auch nach dem Verkauf als Mieter dort wohnen bleiben“, so Mohr. Die Häuser seien dabei oft renovierungsbedürftig, was die Kaufverhandlungen erschwere.
Kostenfreies Angebot für Eigentümer
Auf der Suche nach einer Beratung für einen Verkauf jenseits des offenen Marktes, steht die GIMA den Eigentümern kostenfrei zur Seite, klärt die Sachlage, informiert über sozialere Möglichkeiten des Verkaufs und sorgt dafür, dass alle beteiligten Akteure an einen Tisch kommen und über die Zukunft des Hauses diskutieren. Grundsätzlich komme für eine Beratung durch die GIMA laut Mohr jede Art von Immobilie in Frage, also auch eine bebaubare Fläche oder ein Einfamilienhaus. In den meisten Fällen aber gehe es um Mehrfamilienhäuser, die oft bewohnt sind. Käufer sind schließlich die Genossenschaften und zivilgesellschaftlichen Akteure, die Mitglied der GIMA sind. Diese bezahlen dann auch die Arbeit der GIMA, während für die ehemaligen Eigentümer keine Kosten anfallen. „Es ist sehr wichtig, dass unser Angebot niedrigschwellig und unverbindlich ist“, sagt Mohr, schließlich sei ein Hausverkauf für die Eigentümer, die sozial handeln wollen, oft erstmal mit vielen Ängsten und Unsicherheiten verbunden.
Wohnungsgenossenschaft oder Stiftung statt Investor
Im Gegensatz zum Verkauf eines Hauses an ausschließlich profitorientierte Investoren, begleitet die GIMA beispielsweise Verkäufe von Gebäuden an Wohnungsgenossenschaften, die durch ihre Zielsetzung und Struktur dauerhaft bezahlbares Wohnen ermöglichen. Zu Beginn der Beratung wird geklärt, wie viel das Haus auf dem freien Markt wert ist, in Folge wird abgesteckt, was bei einer genossenschaftlichen Nutzung möglich ist. „Die Differenz aus den zwei Summen darf natürlich nicht zu groß sein“, sagt Mohr, zudem würden derartige Verhandlungsprozesse oft sehr lange dauern, was manche Eigentümer abschreckt. Immer wieder aber gelingen Verkäufe an Wohnungsgenossenschaften zum Wohle aller Beteiligten. Ein anderer Ansatz ist die Schenkung des Hauses an eine Stiftung. Dabei sind laut Mohr vertragliche Vereinbarungen sehr wichtig, schließlich würden auch Stiftungen profitorientiert arbeiten und müsse im Vorfeld genau juristisch abgesteckt werden, wie das Haus in Zukunft genutzt werden soll.
Beratungsbedarf nicht nur in großen Kommunen
Bevor die GIMA in Frankfurt 2021 gegründet wurde, war von der Kommune ein Gutachten in Auftrag gegeben worden, ob es Bedarf gibt für eine derartige Beratung. Das Ergebnis sprach klar für die Bildung einer GIMA und die Entwicklung seither bestärkt ihre Bedeutung nur. So gibt es laut Mohr gar nicht wenige Eigentümer, die ihre Immobilie zwar verkaufen möchten, aber großen Wert darauf legen, dass der Käufer auch verantwortungsvoll und im Sinne des Gemeinwohls handelt. Hier braucht es nach Erfahrung des Geschäftsführers eine detaillierte Beratung und Begleitung – in welcher Form auch immer. „Eigentlich sollte es diese Art von Ansprechpartner überall geben“, findet Mohr, ganz gleich ob sie nun als GIMA organisiert sind oder direkt in der Kommunalverwaltung ansässig. Dabei mache ein vergleichbares Beratungsangebot durchaus auch in kleineren Kommunen Sinn, wohlwissend, dass dies immer nur einer von vielen Ansätzen sei, um den Wohnungsmarkt sozialer zu gestalten. „Aus der Berratung wissen wir, dass es viele verantwortungsvolle Eigentümer gibt. Sie alleine können den Wohnungsmarkt aber auch nicht retten“, so Mohr. „Aber für jedes einzelne Gebäude und jeden einzelnen Mieter lohnt sich die Arbeit der Gima.“
