Pilotprojekt
Eigenständige Sanierung statt hoher Miete
STADTBAU-Häuser mit Sanierungsbedarf
„Bei den betroffenen Immobilien handelt es sich um zwei Häuser, die von der STADTBAU Regensburg vor über 100 Jahren gebaut und 1924 erstmalig bezogen wurden“, erzählt Götz Keßler, der Geschäftsführer der STADTBAU-GmbH. Die insgesamt 160 Quadratmeter Wohnfläche wurden von der STADTBAU als 100-prozentiger Tochtergesellschaft der Stadt vermietet und in den vergangenen Jahrzehnten laut Keßler durchgehend bewohnt, erst von Familien, später von Paaren, am Ende von alleinstehenden Senioren. Erneuert wurde in dieser Zeit allerdings nur wenig. „Es standen schon länger grundlegende Sanierungsarbeiten an“, so Keßler, diese aber hätten bedeutet, dass die Bewohner ausziehen müssten und das wollte das STADTBAU-Team den älteren Mietern nicht zumuten. Seit 2023 aber stehen nun beide Häuser leer und eine Sanierung ist dringend notwendig.
Eigene Sanierung durch STADTBAU mit hohen Kosten verbunden
Ursprünglich wurde von der STADTBAU geplant, die Häuser selbst offiziell sanieren zu lassen und in Folge an ein Sozialprojekt zu vermieten. Ein Plan, der sich laut Keßler bald als nicht realistisch herausgestellt hat. „Nachdem wir die Kosten für die Sanierung ermittelt hatten, haben wir darauf basierend die zukünftige Miete errechnet. Mit 18 Euro pro Quadratmeter war das für den interessierten Mieter nicht mehr finanzierbar“, so der Geschäftsführer. Gleichzeitig gab es schon vor dem Leerstand eine hohe Nachfrage nach den Gebäuden von potentiellen Käufern. Für die STADTBAU war dies aber erstmal keine Lösung.
Wohnraum zu bezahlbaren Preisen als Ziel
„Wir könnten die Häuser jederzeit lukrativ verkaufen“, sagt Keßler, ein Verkauf sei dennoch nicht gewünscht. Schließlich sei es seit jeher die Aufgabe der STADTBAU, Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zur Verfügung zu stellen und diese gelte auch für die Häuser im Rosenweg. „Die Gebäude gehören zu unserer Geschichte und haben 100 Jahre lang einem sozialen Zweck gedient. Wir wollen versuchen, dass das auch weiterhin so ist“, so der Geschäftsführer.
Günstige Miete gegen Sanierung
Um einen niedrigen Mietpreis zu wahren, entstand die Idee, die Häuser zu einer günstigen Miete an einen Mieter zu vermieten, der die Renovierung in Folge selbst übernimmt. Der Hintergrund: „Als STADTBAU sind wir natürlich dazu verpflichtet, alle Sanierungsarbeiten professionell erledigen zu lassen. Aber wenn man privat ein Haus saniert, kann man ja manche Sanierungsarbeiten auch selbst übernehmen oder es helfen mal Freunde und Bekannte mit – das macht die Sanierung so deutlich günstiger“, sagt Keßler. Deshalb hat die STADTBAU in einem Immobilienportal eine Annonce aufgegeben. Das Reihenmittel- und Eckhaus wurden dort gemeinsam ausgeschrieben, konkret sieben Zimmer auf drei Stockwerke und 150 Quadratmeter Wohnfläche verteilt, dazu ein großer Garten für einen Mietpreis von monatlich 1.200 Euro kalt.
Hohe Nachfrage
Die Rückmeldungen auf die Annonce waren laut Keßler bemerkenswert. „Uns haben sehr schnell sehr viele Anfragen von Familien mit wenig Einkommen erreicht, die bereit waren, das Haus mit Sanierungsbedarf zu mieten“, erzählt Keßler. Letztlich wurde mit dem Verein „Space-Eye“ eine bekannte Regensburger NGO als Mieter gefunden, die sich im Raum Regensburg um Geflüchtete kümmert und auf der Suche nach weiteren Räumlichkeiten war. „Das ist für uns der denkbar beste Fall: der Verein richtet die Gebäude selbst her und wird sich dann um eine soziale Vermietung kümmern“, so Keßler.
Soziale Nutzung vertraglich verankert
Ein Vorvertrag wurde abgeschlossen, aktuell läuft die Erstellung des offiziellen Mietvertrags. Derweil hat der Verein bereits ein Gerüst aufgestellt und mit den Sanierungsarbeiten begonnen. Dabei kümmert sich der Mieter grundsätzlich eigenständig um die Sanierung und organisiert alles selbst, die STADTBAU wird laut Keßler allerdings darüber informiert, was gemacht werden soll und wie es konkret umgesetzt wird. „Das Gebäude soll in der Substanz erhalten bleiben“, sagt Keßler, zudem wird im Vertrag eine Mindestnutzung vereinbart. Dabei steht die soziale Nutzung klar steht im Vordergrund. „Die Gebäude sollen auch nach der Sanierung einem sozialen Zweck dienen“, sagt Keßler, und entsprechend bindend werde diese Zweckbestimmung im Vertrag verankert.
Geglücktes Experiment
Aus Sicht von Keßler hat sich die ungewöhnliche Vorgangsweise der STADTBAU bislang ausgezahlt. „Es ist genau das aufgegangen, was wir uns vorgestellt und erhofft haben“, so der Geschäftsführer, und nachdem mit der NGO ein Verein für die soziale Nutzung sorgt, werde das Projekt mittlerweile auch von mehreren Handwerkern ehrenamtlich mitunterstützt, die so eine kostengünstige Sanierung möglich machen. Bewährt sich das Pilotprojekt auf Dauer, sei die Vermietung gegen Sanierung laut Keßler ein Ansatz, der grundsätzlich auch bei anderen Wohnobjekten angedacht werden könne. Das Risiko dabei ist für die STADTBAU gering, denn: „Die letzte Option, das Gebäude zu verkaufen, haben wir immer – es ist aber wirklich die letzte Option für uns“, so Keßler.
